Kiegyenlítődnek a határ menti ingatlanárak

Szolár Éva

Az elemzők a térség ingatlanpiacának egységesülését, árainak kiegyenlítődését várják a schengeni csatlakozás hosszú távú hatásaként. Balogh Lászlót, az ingatlan.com gazdasági szakértőjét kérdeztük.
A napokban kongatta meg a vészharangot – több más elemző mellett – Radu Georgescu román közgazdász, pénzügyi elemző, aki szerint ugyanolyan „gazdasági cunamira” számíthatunk idén, mint 2008-ban. A szakértő arra figyelmeztetett, hogy akárcsak akkor, ezúttal is minden „gazdasági lufi” ki fog pukkanni, megemlítve a közszférát, az ingatlanpiacot, az informatikai szektort és az autógyártást. Többek között kiemelte: jelenleg olyan „ingatlanpiaci lufiban” vagyunk, amely nagyobb, mint a 2008-as. „2009-ben a bankok végrehajtás alá helyezték azokat a lakásokat, amelyeket 100.000 euróért vásároltak, de amikor licitre kerültek, 30.000 eurót se akart adni értük senki, mert ezek soha sem értek 100.000 eurót. Értékük pusztán a banki hiteleknek köszönhetően növekedett. Most, valószínűleg 150.000 euróért vásárolt lakásokat fogunk látni, amelyekért még 50.000 eurót sem ad senki, mert ezek a lakások soha nem értek 150.000 eurót” – fogalmaz baljósan Radu Georgescu. 
Egy olyan összetett és számos tényezőtől függő piacon, mint az ingatlanoké, nehéz megjósolni a jövőt, de más elemzőcsoportok is elbizonytalanodtak az utóbbi hónapok gazdasági fejleményei miatt. Az ingatlanpiaci elemzők 2024 utolsó hónapjaiban még egyértelműen kedvező forgatókönyvvel, jelentős ingatlanár-növekedéssel számoltak 2025-re, de ez januárra módosult. A Colliers tanácsadói szerint a román gazdaság és az ingatlanpiac pozitív hosszú távú kilátásokkal rendelkezik, de rövid távon, a 2025-ös évre vonatkozóan jelentős kihívásokra számítanak. Azt írják: a lakásárak az elkövetkező időszakban emelkedhetnek, de alakulásuk több tényezőtől is függ. Ha egy negatív gazdasági forgatókönyv a munkaerőpiac jelentős leépülésében valósul meg, akkor a munkanélküliség hirtelen növekedése komoly hatással lehet az ingatlanpiacra, ami a lakásárak csökkenéséhez és az eladások összeomlásához vezethet. Elemzésük szerint azonban a jelenlegi ingatlanárak nem szakadnak el annyira a valóságtól, mint 2007–2008- ban, s ez csökkenti a nagyobb korrekció kockázatát. 

Határ menti ingatlanpiac 

Az elemzői várakozások szerint Románia nyugati határvidékének és Magyarország keleti határtérségének ingatlanpiaca a schengeni csatlakozás gazdasági hatásainak köszönhetően egységessé válik, árkiegyenlítődés várható a következő években. Balogh László, az ingatlan.com gazdasági szakértője beszélt lapunknak a folyamatot meghatározó tényezőkről. A magyarországi, belső lakáspiac 2024-ben lényegében a 2023-as sokkot heverte ki, amely a magas infláció, a hitelkamatok és a gazdasági nehézségek következménye volt. 2024-ben elindult egy felpattanás, az elhalasztott ingatlan adás-vételeket bepótolták, csökkentek a hitelkamatok. A lakáspiaci élénkülést segítették a magyar kormány 2024-ben bejelentett, gyermekvállaláshoz köthető állami támogatásai is. Az adásvételek bepótlásának lendülete az év közepére fáradt ki, s azt követően az előrehozott adásvételek (például aki 2025-ben szeretett volna vásárolni, előrehozta a döntést), valamint a határ mentén az év utolsó felében Románia schengeni csatlakozásának híre tartotta mozgásban az ingatlanpiacot – foglalta össze az elemző. „Az első biztos hírek a schengeni csatlakozásról novemberben jelentek meg, ami már decemberben érezhető változást indított el a magyarországi lakáspiacon. Ez abban mutatkozott meg, hogy a román–magyar határ közelében az a jelenség volt megfigyelhető, amely egyébként Magyarország többi határvidékére is jellemző” – mondja Balogh László. 
Magyarország határ menti településein általánosan elmondható, hogy nagyobb az érdeklődés az eladó ingatlanok iránt a határ túloldaláról, mint belföldről. Példaként említette az osztrák–magyar és a szlovák–magyar határvidék településeit. Most ugyanezt látják a román–magyar határon, ami részben az elmúlt évek infrastrukturális fejlesztéseinek köszönhető (például az aradi és az M4 autópályák) – emelte ki. „Romániai oldalról nézve a magyarországi ingatlanok kifejezetten olcsónak számítanak, ezek Románia nyugati határvidékével határosak, ellenben Magyarország keleti határvidéke sosem tartozott a vevők kedvencei közé. Talán Debrecen a kivétel ez alól, melyen kívül nem is található olyan ipari központ ezen a határvidéken, amely felhajtotta volna az árakat. Debrecen sincs túl közel a határhoz, de olyan ipari központnak számít, amely agglomerációs övezetének az ingatlanjait is egyre feljebb értékelte. Gyakorlatilag szigetként működik az ingatlanpiacon: ott bizonyos területek négyzetméterárai drágábbak egyes budapesti kerületek négyzetméterárainál is. Az iparfejlesztések, a BMW-gyár és a kínai akkumulátorgyár a lakhatási igényeket is jelentősen megnövelte” – helyezte kontextusba az elemző. 

Árkülönbségek, kiegyenlítődés 

Míg a magyar határ menti vármegyékben az átlagos négyzetméterár 300–400 ezer forintot tesz ki (körülbelül 700–1000 euró), addig a romániai határ menti nagyvárosok árai 1500– 1600 eurónál járnak. „Ez azt jelenti, hogy egy 30–40 perces ingázással akár 30–40 százalékkal lehet csökkenteni a lakhatási költségeket is” – összegzi az előnyöket. A schengeni csatlakozás híre kapcsán megugrott az érdeklődés a magyarországi ingatlanok iránt. „A számok nyelvén ez annyit tesz, hogy az előző év hasonló időszakával összehasonlítva, például Biharkeresztesen 70–80 százalékkal nőtt az eladó lakások és házak iránti érdeklődés. Összességében véve pedig a határ menti járásoknál 40–50 százalékos erősödést látunk” – mutatott rá Balogh László az ingatlan.com adatainak ismeretében. 
Kérdésünkre elmondta, hogy egyelőre azt nem tudják, az érdeklődők befektetők vagy magánszemélyek, románok vagy külhoni magyarok. A magyarországi tapasztalatok alapján figyelmeztetett: a formai akadályok, a határellenőrzés megszűnése azzal szokott járni, hogy az árkülönbségek kiegyenlítődnek a határ két oldalán. Magyarországnak ez a legolcsóbb régiója, és a határ túloldaláról jövő keresletnek köszönhetően igazából csak fölfelé tud elmozdulni. Mekkora árnövekedésre számítanak? – kérdeztük a szakértőt. A magyarországi ingatlanpiacon általában is számítanak egy 10–15 százalékos áremelkedésre, mivel a belső kereslet növekedését is várják. A várakozásaik szerint a határtérségben a schengeni csatlakozás gazdaságélénkítő és kiegyenlítő hatása fogja mozgatni az ingatlanárakat. Az eleve alacsony árszint miatt, valamint a többi tényezőt figyelembe véve, 10–15–20–25 százalékos emelkedést sem tartanak kizártnak a következő egy-két évben – tudtuk meg. 

Gazdasági válság

A román elemzőkhöz hasonlóan, Balogh László szerint is az a kérdés, hogy a romániai oldal magasabb ingatlanárai mennyire spekulatív jellegűek, vagy mennyire valósak. 
Az olyan nagyvárosok gazdasági teljesítménye, mint Nagyvárad és Temesvár lecsapódik a környező települések ingatlanáraiban is, feljebb mennek az árak, sokan kiköltöznek az agglomerációba. Az a kérdés, hogy ki mekkora távot hajlandó megtenni a kiköltözésért? Egy kedvezőtlen forgatókönyv esetén az alacsony magyarországi ingatlanárak akár fékezőleg is visszahathatnak a romániai magasabb ingatlanárakra – figyelmeztet. Például az eladónak azt mondják a vevők, hogy szívesen megvenném a lakásodat, de 10 kilométerrel arrébb egy családi ház 10 ezer euróval is olcsóbb, s akkor az eladó engedhet az árból. Ha a kereslet kap egy pofont a lakáspiacon, akkor a vevők alkuereje megnő – szemléltette lapunknak a szituációt. Mindez együttesen felgyorsíthatja az ingatlanok különbözeteinek kiegyenlítődését, hiszen ez a helyzet a nyugat-romániai, határ menti ingatlanok árának stagnálását is okozhatja. Tehát, árcsökkenés annyira nem várható, mint inkább stagnálás. A kelet-magyarországi és a nyugat-romániai régiót egységesen szemlélve azért izgalmas kérdés, mert itt már nem egyetlen ország gazdasági pályája fogja meghatározni az ingatlanpiac alakulását, hanem az ott élőknek most már azt is mérlegelni kell, hogy mi van a határ túloldalán – zárta szavait perspektivikusan Balogh László.